あなたの老後はだいじょうぶか（老後の年金収入、生活費の基礎知識） [老後支援システム＆サービス]
あなたの老後はだいじょうぶか（老後の年金収入、生活費の基礎知識）
２０１００９０９日本テレビ（番組・ミヤネ屋）より
①老後の生活費
夫婦で（総務省家計調査年報）－－－－27万円（住宅ローン費は完了のとき）
ゆとり生活（生命保険文化センター）
＊旅行やゴルフも少しはできるくらいーーー38万円
②年金はいくらもらえる
A:自営ーーーーー国民年金ーーーー6.6万円X２人＝13.2万円/月
＊奥さんも国民保険
＊毎月15100円保険料を20歳から60歳まで納付が条件（40年）
B:会社員ーーーー国民保険＋厚生年金ーーーー6.6万円X2人＋10万円＝23.２万円
＊奥さんは国民年金、本人の国民保険含めて半額会社負担、
＊大卒、40年支払い、平均標準月給36万円と仮定
＊保険料は収入の１６．０５８％
C:公務員ーーーー国民保険＋共済年金＋職域加算（共済年金の約２０％）－－25.2万円
＊会社員とほぼ同じ条件
③年金で生活できるのか
平均寿命： 男：79.59歳 女：86.44歳
60歳まで生きた人の平均寿命 男：82.87歳 女：88.46歳
60歳で定年を迎えた場合 老後資金は8550万円
約3000万円不足する
自営業の場合 約5500万円不足する
④夫が亡くなったら
遺族年金（子供が高校以下の場合優遇措置あり）
年収480万円、37歳で死亡の場合（妻34歳）
遺族厚生年金＝4万1000円
子供手当て（高校まで）＝12万6000円
奥さんが65歳前＝中高年手当て＝9万円
奥さん65歳以上＝10万7000円
＊自営の場合は子供手当て＝8万5000円
中高年加算なし、老齢基礎年金＝6万5000円
（非常に厳しい）
⑤離婚の場合
年金分割制度で夫の年金の半分がもらえる、しかし20年4月1日以前は協議して決める。
年金の問題点
①年金支払い期間25年未満はゼロ（アメリカでは10年）
②国民年金は生活保護より低い
生活保護＝8万8200円
国民年金＝6万6000円
＊真面目に25年支払っても生活保護より低いなんて知ったら誰でも払いたくなくなる。
生活保護より低いとは年金は人間として生きる最低基準以下ということで、憲法に違反していると思う。
③国民年金支払い率＝６０％（実質４５％とか）
④いつまで持つか年金（本ブログでも扱っているが、消費税などの対応を考えないと壊れるのは間違いなし） ＊現在は1人の老人を2.6人で支えているが、2030年には1.7人で支えることになる ＊膨れ上がる年金支給額＝平成20年には46兆円が予測されている。現状のままでは、どう考えても支払えない。
よく考えて準備しておかないと長生きしても苦しむ余生になってしまう。 特に自営の方は5500万円の準備がないと生きていけないなんてとてもじゃないけど、どうしようもない感じがする。
私の幼友達の米屋さんも将来を考えて大変苦しんでいる。
２０１００９０９日本テレビ（番組・ミヤネ屋）より
①老後の生活費
夫婦で（総務省家計調査年報）－－－－27万円（住宅ローン費は完了のとき）
ゆとり生活（生命保険文化センター）
＊旅行やゴルフも少しはできるくらいーーー38万円
②年金はいくらもらえる
A:自営ーーーーー国民年金ーーーー6.6万円X２人＝13.2万円/月
＊奥さんも国民保険
＊毎月15100円保険料を20歳から60歳まで納付が条件（40年）
B:会社員ーーーー国民保険＋厚生年金ーーーー6.6万円X2人＋10万円＝23.２万円
＊奥さんは国民年金、本人の国民保険含めて半額会社負担、
＊大卒、40年支払い、平均標準月給36万円と仮定
＊保険料は収入の１６．０５８％
C:公務員ーーーー国民保険＋共済年金＋職域加算（共済年金の約２０％）－－25.2万円
＊会社員とほぼ同じ条件
③年金で生活できるのか
平均寿命： 男：79.59歳 女：86.44歳
60歳まで生きた人の平均寿命 男：82.87歳 女：88.46歳
60歳で定年を迎えた場合 老後資金は8550万円
約3000万円不足する
自営業の場合 約5500万円不足する
④夫が亡くなったら
遺族年金（子供が高校以下の場合優遇措置あり）
年収480万円、37歳で死亡の場合（妻34歳）
遺族厚生年金＝4万1000円
子供手当て（高校まで）＝12万6000円
奥さんが65歳前＝中高年手当て＝9万円
奥さん65歳以上＝10万7000円
＊自営の場合は子供手当て＝8万5000円
中高年加算なし、老齢基礎年金＝6万5000円
（非常に厳しい）
⑤離婚の場合
年金分割制度で夫の年金の半分がもらえる、しかし20年4月1日以前は協議して決める。
年金の問題点
①年金支払い期間25年未満はゼロ（アメリカでは10年）
②国民年金は生活保護より低い
生活保護＝8万8200円
国民年金＝6万6000円
＊真面目に25年支払っても生活保護より低いなんて知ったら誰でも払いたくなくなる。
生活保護より低いとは年金は人間として生きる最低基準以下ということで、憲法に違反していると思う。
③国民年金支払い率＝６０％（実質４５％とか）
④いつまで持つか年金（本ブログでも扱っているが、消費税などの対応を考えないと壊れるのは間違いなし） ＊現在は1人の老人を2.6人で支えているが、2030年には1.7人で支えることになる ＊膨れ上がる年金支給額＝平成20年には46兆円が予測されている。現状のままでは、どう考えても支払えない。
よく考えて準備しておかないと長生きしても苦しむ余生になってしまう。 特に自営の方は5500万円の準備がないと生きていけないなんてとてもじゃないけど、どうしようもない感じがする。
私の幼友達の米屋さんも将来を考えて大変苦しんでいる。
特養ホームは低所得者向けか（意外に豊かな人も多いらしい）（世帯分離、遺族年金に盲点） [老後支援システム＆サービス]
特養ホームは低所得者向けか（意外に豊かな人も多いらしい）（世帯分離、遺族年金に盲点）
20100810NK
特養とは
代表的な高齢者の介護施設といえば特別養護老人ホームが有名である。
特別養護老人ホームは、６５歳以上の者であって、身体上または精神上著しい
障害があるために常時の介護を必要とする者（いわゆるねたきり老人等）であ
って、居宅において適切な介護を受けることが困難な者を入所させる施設です。
設置主体は地方公共団体や社会福祉法人であり、入所決定は居住市町村の措置
決定による。
個室か相部屋か議論が盛りというが本来低所得者のためのホームと認識されてきた。
現在入居者の８０％は市民税非課税の世帯の人らしい。
希望者が多くて数年待たないと入れないという話を良く聞く。
実態は結構な所得のある世帯から分離して別世帯としてホームに入った場合「世帯分離という」などは、公的年金しか入らない本来の低所得者とは内容は大きく違うが、低所得者として利用料も軽減されるようだ。
遺族年金も入居者の収入にはみなされないという。
本当に困っている人を中心により多く支援できるように検討すべきとの意見がある。高齢者の介護者を抱えて悩む人は以下の入所基準等参照にして所管の役所などに相談されると良いと思います。
入所基準
健康状態
・入院加療を要する病態でないこと。また、他の被措置者に伝染させる恐れがある
伝染性疾患を有しないこと。
・日常生活動作の状況
入所判定審査票による日常性活動作事項のうち、全介助が１項目以上および一部
介助が２項目以上あり、かつ、その状態が継続すると認められること。
・精神状態
入所判定審査票による痴呆等精神障害の問題行動が重度または中度に該当し、
かつ、その状態が継続すると認められること。ただし、著しい精神障害および
問題行動のため医療処遇が適当な者を除く。
入所措置の年齢特例
・６０歳以上６５歳未満の者に対する措置
入所基準に適合し、特に必要があると認められた場合、入所対象者となる。
・６０歳未満の者に対する措置
以下のいずれかに該当するときは入所の対象者となる。
①老衰が著しくかつ、生活保護法に定める救護施設への入所要件を満たしている
が、救護施設に余力がないため、これに入所することができないとき。
②初老期痴呆に該当するとき。
③その配偶者（６０歳以上の者に限る）が老人ホームの入所の措置を受ける場合
であって、かつ、その者自信が老人ホームへの入所基準に適合するとき。
入所者費用負担
費用徴収は負担能力に応じて、入所者本人と主たる扶養義務者から徴収する。
扶養義務者とは、同居していた配偶者または子、ひとり暮らし老人を税制上の
扶養控除の対象にしている配偶者または子
特別養護老人ホームの入居者の負担金の例
①生活保護受給者 2.5万円
②非課税世帯で年収80万円以下 3.7万円
③非課税世帯 （②以外） 5.46万円
④上記以外の人 8万円以上
入所申請の手引き
（１）入所申請
入所希望者本人の住民票がある市町村の高齢者福祉担当課へ本人もしくは家族
等が申し出る。
ケースワーカによる訪問調査
①聴取すべき事項
・本人の身体的日常生活動作および精神的状況
・離床の状況
・介護者の状況
・家庭環境
・在宅福祉サービスの利用状況
②説明、指導すべき事項
・法と措置制度、費用徴収制度の趣旨
・申し出を受理してもすぐに措置できない場合には、その事情説明
・家族に対して、入所措置後も随時本人に面会をするなど高齢者の孤独感の解消
などに努める よう必要な指導をすること
・健康診断および伝染病予防措置の受診指導（診断書）
・入所措置する場合に必要な書類など
③その他の注意事項
・身元引受人の選任
・身元引受人を変更する場合の手続き
（２）入所判定委員会
老人ホームへの入所措置の要否を判定するため、市町村高齢者福祉担当者、保健所長、
医師（精神科医を含む）および老人福祉施設長のそれぞれの代表者で構成される。
（３）書類提出
本人提出分－－＞ 収入申告書
扶養義務者提出分
①前年度分市町村民税納税通知書
②前年分所得税源泉徴収票
③前年分所得税確定申告書等の写し
20100810NK
特養とは
代表的な高齢者の介護施設といえば特別養護老人ホームが有名である。
特別養護老人ホームは、６５歳以上の者であって、身体上または精神上著しい
障害があるために常時の介護を必要とする者（いわゆるねたきり老人等）であ
って、居宅において適切な介護を受けることが困難な者を入所させる施設です。
設置主体は地方公共団体や社会福祉法人であり、入所決定は居住市町村の措置
決定による。
個室か相部屋か議論が盛りというが本来低所得者のためのホームと認識されてきた。
現在入居者の８０％は市民税非課税の世帯の人らしい。
希望者が多くて数年待たないと入れないという話を良く聞く。
実態は結構な所得のある世帯から分離して別世帯としてホームに入った場合「世帯分離という」などは、公的年金しか入らない本来の低所得者とは内容は大きく違うが、低所得者として利用料も軽減されるようだ。
遺族年金も入居者の収入にはみなされないという。
本当に困っている人を中心により多く支援できるように検討すべきとの意見がある。高齢者の介護者を抱えて悩む人は以下の入所基準等参照にして所管の役所などに相談されると良いと思います。
入所基準
健康状態
・入院加療を要する病態でないこと。また、他の被措置者に伝染させる恐れがある
伝染性疾患を有しないこと。
・日常生活動作の状況
入所判定審査票による日常性活動作事項のうち、全介助が１項目以上および一部
介助が２項目以上あり、かつ、その状態が継続すると認められること。
・精神状態
入所判定審査票による痴呆等精神障害の問題行動が重度または中度に該当し、
かつ、その状態が継続すると認められること。ただし、著しい精神障害および
問題行動のため医療処遇が適当な者を除く。
入所措置の年齢特例
・６０歳以上６５歳未満の者に対する措置
入所基準に適合し、特に必要があると認められた場合、入所対象者となる。
・６０歳未満の者に対する措置
以下のいずれかに該当するときは入所の対象者となる。
①老衰が著しくかつ、生活保護法に定める救護施設への入所要件を満たしている
が、救護施設に余力がないため、これに入所することができないとき。
②初老期痴呆に該当するとき。
③その配偶者（６０歳以上の者に限る）が老人ホームの入所の措置を受ける場合
であって、かつ、その者自信が老人ホームへの入所基準に適合するとき。
入所者費用負担
費用徴収は負担能力に応じて、入所者本人と主たる扶養義務者から徴収する。
扶養義務者とは、同居していた配偶者または子、ひとり暮らし老人を税制上の
扶養控除の対象にしている配偶者または子
特別養護老人ホームの入居者の負担金の例
①生活保護受給者 2.5万円
②非課税世帯で年収80万円以下 3.7万円
③非課税世帯 （②以外） 5.46万円
④上記以外の人 8万円以上
入所申請の手引き
（１）入所申請
入所希望者本人の住民票がある市町村の高齢者福祉担当課へ本人もしくは家族
等が申し出る。
ケースワーカによる訪問調査
①聴取すべき事項
・本人の身体的日常生活動作および精神的状況
・離床の状況
・介護者の状況
・家庭環境
・在宅福祉サービスの利用状況
②説明、指導すべき事項
・法と措置制度、費用徴収制度の趣旨
・申し出を受理してもすぐに措置できない場合には、その事情説明
・家族に対して、入所措置後も随時本人に面会をするなど高齢者の孤独感の解消
などに努める よう必要な指導をすること
・健康診断および伝染病予防措置の受診指導（診断書）
・入所措置する場合に必要な書類など
③その他の注意事項
・身元引受人の選任
・身元引受人を変更する場合の手続き
（２）入所判定委員会
老人ホームへの入所措置の要否を判定するため、市町村高齢者福祉担当者、保健所長、
医師（精神科医を含む）および老人福祉施設長のそれぞれの代表者で構成される。
（３）書類提出
本人提出分－－＞ 収入申告書
扶養義務者提出分
①前年度分市町村民税納税通知書
②前年分所得税源泉徴収票
③前年分所得税確定申告書等の写し
リバースモーゲージ（自宅担保の老後資金融資）（長期生活支援資金貸付制度など） [老後支援システム＆サービス]
リバースモーゲージ（自宅担保の老後資金融資）100812NK
リバースモーゲージ（自宅担保の老後資金融資）が普及し始めている。
高齢者が自宅を担保にお金を借りて死後に処理して返すものだ。
従来マンションは対象外だったが最近、マンションでも可能なものがある。
老後のお金の不安が高まる時代の中で
老後の資金確保の支援システムとして役に立つ。
住みながら家を担保にお金が借りられるところが特に高齢者には良いシステムだ。
リバースモーゲージの種類
①利息を生前に毎月支払うタイプ
②元利合わせて死後支払うタイプ
注意点
①適用金利が変動する（2010年8月現在３．３％）半年毎に見直しする。金利が大きく上がると支払利息が増えて、借りられる金額が減ることがある。
②担保価値が変動する（不動産が下がれば借りられる金額が減る）
③年齢に上限がある（群馬銀行は85歳まで）想定以上長生きすると問題になる。
リスクについてよく考えて利用するのがよい。
事例
①東京スター銀行ーーマンションは東京、神奈川、千葉、埼玉、に限定
新型リバースモーゲージ
対象 60歳以上
融資額 融資額は500万円以上1億円以内
特徴 首都圏、近畿圏、山梨県の戸建住宅
限度額内で随時借入可能
利息部分のみ毎月返済する
②中央三井信託銀行ーー東京、神奈川、千葉、埼玉愛知、大阪、京都に限る、土地評価4000万円以上
利息。元本とも死亡時
住宅担保型老後資金ローン
対象 60歳以上83歳以下
融資額 最低評価額4000万円
評価額の50％が融資上限
特徴 3大都市圏の土地付戸建が対象
80歳以降、グループの保険会社との契約で終身年金への
切替も可能
＊増改築に限るタイプが別途ある
③群馬銀行ーー群馬県内、利息。元本とも死亡時
④東京都武蔵野市ーー市内、利息。元本とも死亡時
武蔵野市の福祉資金貸付
対象 おおむね65歳以上
融資額 最低評価額の基準はない
評価額の80％が融資上限
特徴 生活費は8万円以内など使途による限度額あり
⑤都道厚生労働省の「長期生活支援資金貸付制度」
対象 65歳以上
融資額 最低評価額 1000万円～1500万円
評価額の70％が融資上限
特徴 各都道府県の社会福祉協議会が実施。
主に市町村税非課税程度の低所得層が対象
長期生活支援資金貸付制度とは
自治体が、現在所有し居住している自宅にこれからもずっとと住み続けたいと考え
ている低所得の高齢者に対して、その不動産を担保に生活資金を貸付ける制度、
これを「長期生活支援資金貸付制度」と言います。
毎月一定額を受取り、最後に不動産を処分して貸付金を清算することから、仕組みは
リバースモーゲージと同じです。
この制度で融資を受けることができる人（世帯）の条件は、
・ 貸付を受けようとする人が単独で所有する物件（マンションは対象外）でそこに
居住している
・ 夫婦共有の不動産の場合は、貸付を受けようとする人の同居している配偶者が
連帯借受人となる
・ 配偶者または親以外の同居人がいない
・ 世帯の構成人が原則65歳以上である
・ 不動産に抵当権や賃借権などが設定されていない
・ 世帯収入が市町村民税非課税程度である
貸付限度額は、土地評価額の7割程度で、土地の評価替えが3年毎に行われます。
貸付月額は30万円以内で個別設定し、貸付期間は「貸付金＋利子」が貸付限度額に
到達するまで、または借受人の死亡などで貸付契約が終了するまでとなっています。
貸付金利は年3％、または銀行長期最優遇貸出金利（＝長期プライムレート）の
いずれか低い利率となっており、銀行の不動産担保ローンに比べると低く設定され
ています。
償還時期は契約終了時で一括償還します。なお、契約時には推定相続人の中から
連帯保証人を1人選出する必要がありますが、相続人がいない場合は連帯保証人を
たてる必要はありません。また、居住してる不動産には根抵当権が設定されます。
現在この制度を導入していると判っている自治体は、青森県、秋田県、山形県、
新潟県、長野県、東京都、千葉県、兵庫県、奈良県、和歌山県、徳島県、広島県、
鳥取県、 福岡県、熊本県、長崎県の16自治体ですが、他の自治体でも導入を決め
ている可能性があります。興味をもたれた方は、居住地の社会福祉協議会に導入
状況と詳しい内容を問い合わせてみてはいかがでしょうか。
詳しくは各機関にお尋ねください。
参考資料
わが家を担保に老後資金 「リバース・モーゲージ」活用法 （週刊朝日：２００５年３月１８日号）
年金給付額引き下げ、高齢者医療費の負担増、やがて訪れるかもしれない消費税率の引き上げ……そんな矢先に「マンション建て替え費用で２０００万円用意してください」などと言われたら、あなたはどうしますか？実はいま住んでいる自宅を担保に、生活資金を捻出する方法があるんです。
◇
「マンションの建て替えは、ただでさえ住民の合意形成が難しい。特に私のような年金生活者にとっては、建て替え費用の問題が深刻。最初は戸惑いました」
こう話すのは、福岡市早良区のマンションに住む男性（７５）だ。
男性が管理組合の理事長を務めるマンションは、２００３年８月に建て替えが完成した。それまで住んでいた１９６８年に建築された３ＤＫは５階建てだが、エレベーターはなかった。
「このマンションは最後の資産だと思っていた」
と男性が言うように、住民は外壁や給排水管などの修繕工事を行って、「資産」を守ってきたが、水漏れなどを防ぐことはできなかった。周辺地域には続々とマンションが立ち並び、資産価値は下がる一方だった。戸数の３分の１を所有していた企業は、地元不動産会社に売却。しだいに空室が目立つようになった。
「住民からは『建て替えるべきだ』とする意見が続出しました。建て替え費用に１戸２５００万円が必要だというのです。若い世代なら銀行などでローンを組めますが、年金生活者の私には無理。どうしたらよいのかと悩んでいました」
男性は、夫婦の貯金を取り崩し、近所で経営するアパートの家賃収入などを必死でかき集めた。だが、どうしても１０００万円ほど足りなかった。
そこで目を付けたのは、住宅金融公庫の「高齢者返済特例制度」だった。０１年に施行された「高齢者の居住の安定確保に関する法律」がきっかけで創設され、高齢者がマンションを建て替える際に、公庫がマンションを担保に最大１０００万円を融資し、元本の返済を猶予するというものだ。
高齢者は毎月の金利だけを支払えばいい。金利は公庫の住宅ローンと同じ（現在は年２．８０％）。連帯保証人がいらない代わりに、高齢者住宅財団が債務保証をする。死亡後、遺族がマンションを売却して元本を返すという仕組みだ。
「建て替え自体がまだ全国的に少ないのですが、４０件以上の申し込みがあります」（高齢者住宅財団）
男性はこの制度を利用した「第１号」。現在住んでいるマンションを担保に１０００万円の融資を受けた。毎月約２万円の金利を払うことで、建て替え以前より２０平方メートル以上広い、７５平方メートルの３ＬＤＫの新築マンションに住むことができた。
このマンション建て替えのアドバイザーだった不動産会社「ラプロス」（福岡市）の樋口繁樹社長は、言う。
「東京都内では地価が比較的安定しているため、建て替えの際に増床して販売しても、従前の居住者は少ない費用負担で済む。しかし、多くの地方都市ではいまだに地価の下落傾向が続いている。こうした高齢者向けの融資制度は、今後も欠かせないと思います」
自宅不動産を担保に生活資金などを借り、死亡時に不動産を売却して資金を返す。この仕組みを「リバース・モーゲージ（逆抵当融資）」といい、最近注目を集めている。公庫の高齢者返済特例制度もその一種だ。
そもそもリバース・モーゲージが日本で初めて導入されたのは１９８１年。東京都武蔵野市が独自に行った。以来、ほかの自治体や金融機関も導入したが、
「バブル崩壊による不動産価格の下落で、担保割れが続出し、新規申し込みをやめた金融機関が多かったんです」（大手銀行関係者）
ところがこの数年、東京都心部を中心に地価の下落傾向に歯止めがかかったのをきっかけに、再導入を検討する金融機関も現れた。
◆富裕層を狙った中央三井の商品
中央三井信託銀行は三井住友海上火災保険と提携して、今月からリバース・モーゲージの取り扱いを始める。
広報担当者は言う。
「年金不安から私的年金を必要とする声が大きいうえに、０３年の合計特殊出生率１．２９が示すとおり、今後は自宅を相続する人がいないケースも増えると予想される。長年築き上げた資産を活用して現金を生むトレンドは、今後普及するのではないでしょうか」
もっとも、リバース・モーゲージでは、長生きするほど融資額が増えるリスクが銀行側にある。
中央三井信託では、融資対象を６５歳から８０歳までに限定。事前に保険料を払い込めば、８０歳以降は任意加入の終身年金に切り替えることもできる。資金使途は原則自由で、年間１００万円以上の融資を予定しているが、利用者は東京・大阪・名古屋の三大都市圏の一戸建て所有者に限定。不動産評価額は１億円程度を想定しているというから、富裕層向けといっていい。
このほか、住宅メーカーの旭化成ホームズやトヨタホームでも、リバース・モーゲージ型の生活資金の融資プランを提供しているが、自社物件を購入した人のみが対象だ。
では、自治体はどうか。
ほとんどは市区町村の社会福祉協議会が窓口になって、金融機関を斡旋する方式だ。融資条件は不動産評価額に多少のばらつきがあるものの、金利は長期か短期のプライムレートに準じており、かなり低利だ。
だが、こうした自治体独自のリバース・モーゲージは縮小傾向にある。
「運用をやめ、県の制度へ移行した」（神奈川県藤沢市など）
「新規募集は中止。都の制度を利用してもらうようにしている」（東京都練馬区、同台東区）
厚生労働省は０２年１２月、全国の都道府県社会福祉協議会に対して「長期生活支援資金制度」の導入を指示したため、都道府県の社会福祉協議会が主導する制度に一本化する市区町村が増えたのだ。そのかわりにリバース・モーゲージ制度は全国的に広がり、現在、群馬と広島をのぞく４５都道府県で実施されている。
制度の中身は全国共通だ。自宅不動産を担保に生活資金（月３０万円以内）を貸し出す。融資対象は、配偶者または親以外の同居人がいない６５歳以上の世帯で、不動産に抵当権などが設定されていない一戸建て所有者になっている。
「所得は市区町村民税が非課税程度となる世帯が対象」（厚労省地域福祉課）
◆今の高齢者より若い世代に必要
利子は年利３％または長期プライムレート（現在は年１．５５％）のいずれか低いほう。連帯保証人が必要になる。
「不動産の評価額は１５００万円程度を目安としていますが、年金収入があって、補完的な利用を考えている場合は、１０００万円程度でも
今の高齢者より若い世代に必要貸し出すこともある」（同）
リバース・モーゲージに詳しい価値総合研究所の主任研究員、小沢理市郎氏はこう指摘する。
「厚生労働省や自治体のリバース・モーゲージは福祉政策の一環なので、『生活保護を受けるほど苦しくないが、年金だけでは生活がかなり厳しい』といった人が対象。一方、民間のプランは富裕層向けです。普通の年金生活者に適した制度が確立されているとは言い難いのが現状です」
だが、個人向け不動産コンサルタント「さくら事務所」の長嶋修代表はこう指摘する。
「年金不安を考えれば、いまの高齢者よりも、若い世代のほうが、リバース・モーゲージのような制度が必要になる。将来的にはこのような制度も活用しないと、老後資金は厳しい。やはりリバース・モーゲージ制度の利用を想定した住宅選びが必要になると思います」
長嶋氏は、資産価値の落ちにくい住宅を購入するため、こうアドバイスする。
「建物自体の耐久性、耐用年数はもちろんですが、世の中の需要に応じて間取りが自由に変えられる『可変性』が重要。どんなにおしゃれで高額な建材や内装を使っていても、使いづらければ資産価値は下がりやすいのです」
現在、新築住宅は年間１２０万戸のペースで供給されているが、中古住宅は年間１５万戸程度しか取引されていない。
「毎年１００万戸以上は空き家か、取り壊されているのです。空き家だらけでスラム化するような住宅街では、資産価値は下がりやすい。不動産の評価額を決めるにあたっては、地域の街並み全体の評価も大事。相場が多少高くても、成熟した街ほど資産価値は落ちにくい。目先の物件価格の安さにとらわれず、しっかり物件と周辺環境を見極めることが大切です」（長嶋氏）
（週刊朝日・佐々木広人）
リバースモーゲージ（自宅担保の老後資金融資）が普及し始めている。
高齢者が自宅を担保にお金を借りて死後に処理して返すものだ。
従来マンションは対象外だったが最近、マンションでも可能なものがある。
老後のお金の不安が高まる時代の中で
老後の資金確保の支援システムとして役に立つ。
住みながら家を担保にお金が借りられるところが特に高齢者には良いシステムだ。
リバースモーゲージの種類
①利息を生前に毎月支払うタイプ
②元利合わせて死後支払うタイプ
注意点
①適用金利が変動する（2010年8月現在３．３％）半年毎に見直しする。金利が大きく上がると支払利息が増えて、借りられる金額が減ることがある。
②担保価値が変動する（不動産が下がれば借りられる金額が減る）
③年齢に上限がある（群馬銀行は85歳まで）想定以上長生きすると問題になる。
リスクについてよく考えて利用するのがよい。
事例
①東京スター銀行ーーマンションは東京、神奈川、千葉、埼玉、に限定
新型リバースモーゲージ
対象 60歳以上
融資額 融資額は500万円以上1億円以内
特徴 首都圏、近畿圏、山梨県の戸建住宅
限度額内で随時借入可能
利息部分のみ毎月返済する
②中央三井信託銀行ーー東京、神奈川、千葉、埼玉愛知、大阪、京都に限る、土地評価4000万円以上
利息。元本とも死亡時
住宅担保型老後資金ローン
対象 60歳以上83歳以下
融資額 最低評価額4000万円
評価額の50％が融資上限
特徴 3大都市圏の土地付戸建が対象
80歳以降、グループの保険会社との契約で終身年金への
切替も可能
＊増改築に限るタイプが別途ある
③群馬銀行ーー群馬県内、利息。元本とも死亡時
④東京都武蔵野市ーー市内、利息。元本とも死亡時
武蔵野市の福祉資金貸付
対象 おおむね65歳以上
融資額 最低評価額の基準はない
評価額の80％が融資上限
特徴 生活費は8万円以内など使途による限度額あり
⑤都道厚生労働省の「長期生活支援資金貸付制度」
対象 65歳以上
融資額 最低評価額 1000万円～1500万円
評価額の70％が融資上限
特徴 各都道府県の社会福祉協議会が実施。
主に市町村税非課税程度の低所得層が対象
長期生活支援資金貸付制度とは
自治体が、現在所有し居住している自宅にこれからもずっとと住み続けたいと考え
ている低所得の高齢者に対して、その不動産を担保に生活資金を貸付ける制度、
これを「長期生活支援資金貸付制度」と言います。
毎月一定額を受取り、最後に不動産を処分して貸付金を清算することから、仕組みは
リバースモーゲージと同じです。
この制度で融資を受けることができる人（世帯）の条件は、
・ 貸付を受けようとする人が単独で所有する物件（マンションは対象外）でそこに
居住している
・ 夫婦共有の不動産の場合は、貸付を受けようとする人の同居している配偶者が
連帯借受人となる
・ 配偶者または親以外の同居人がいない
・ 世帯の構成人が原則65歳以上である
・ 不動産に抵当権や賃借権などが設定されていない
・ 世帯収入が市町村民税非課税程度である
貸付限度額は、土地評価額の7割程度で、土地の評価替えが3年毎に行われます。
貸付月額は30万円以内で個別設定し、貸付期間は「貸付金＋利子」が貸付限度額に
到達するまで、または借受人の死亡などで貸付契約が終了するまでとなっています。
貸付金利は年3％、または銀行長期最優遇貸出金利（＝長期プライムレート）の
いずれか低い利率となっており、銀行の不動産担保ローンに比べると低く設定され
ています。
償還時期は契約終了時で一括償還します。なお、契約時には推定相続人の中から
連帯保証人を1人選出する必要がありますが、相続人がいない場合は連帯保証人を
たてる必要はありません。また、居住してる不動産には根抵当権が設定されます。
現在この制度を導入していると判っている自治体は、青森県、秋田県、山形県、
新潟県、長野県、東京都、千葉県、兵庫県、奈良県、和歌山県、徳島県、広島県、
鳥取県、 福岡県、熊本県、長崎県の16自治体ですが、他の自治体でも導入を決め
ている可能性があります。興味をもたれた方は、居住地の社会福祉協議会に導入
状況と詳しい内容を問い合わせてみてはいかがでしょうか。
詳しくは各機関にお尋ねください。
参考資料
わが家を担保に老後資金 「リバース・モーゲージ」活用法 （週刊朝日：２００５年３月１８日号）
年金給付額引き下げ、高齢者医療費の負担増、やがて訪れるかもしれない消費税率の引き上げ……そんな矢先に「マンション建て替え費用で２０００万円用意してください」などと言われたら、あなたはどうしますか？実はいま住んでいる自宅を担保に、生活資金を捻出する方法があるんです。
◇
「マンションの建て替えは、ただでさえ住民の合意形成が難しい。特に私のような年金生活者にとっては、建て替え費用の問題が深刻。最初は戸惑いました」
こう話すのは、福岡市早良区のマンションに住む男性（７５）だ。
男性が管理組合の理事長を務めるマンションは、２００３年８月に建て替えが完成した。それまで住んでいた１９６８年に建築された３ＤＫは５階建てだが、エレベーターはなかった。
「このマンションは最後の資産だと思っていた」
と男性が言うように、住民は外壁や給排水管などの修繕工事を行って、「資産」を守ってきたが、水漏れなどを防ぐことはできなかった。周辺地域には続々とマンションが立ち並び、資産価値は下がる一方だった。戸数の３分の１を所有していた企業は、地元不動産会社に売却。しだいに空室が目立つようになった。
「住民からは『建て替えるべきだ』とする意見が続出しました。建て替え費用に１戸２５００万円が必要だというのです。若い世代なら銀行などでローンを組めますが、年金生活者の私には無理。どうしたらよいのかと悩んでいました」
男性は、夫婦の貯金を取り崩し、近所で経営するアパートの家賃収入などを必死でかき集めた。だが、どうしても１０００万円ほど足りなかった。
そこで目を付けたのは、住宅金融公庫の「高齢者返済特例制度」だった。０１年に施行された「高齢者の居住の安定確保に関する法律」がきっかけで創設され、高齢者がマンションを建て替える際に、公庫がマンションを担保に最大１０００万円を融資し、元本の返済を猶予するというものだ。
高齢者は毎月の金利だけを支払えばいい。金利は公庫の住宅ローンと同じ（現在は年２．８０％）。連帯保証人がいらない代わりに、高齢者住宅財団が債務保証をする。死亡後、遺族がマンションを売却して元本を返すという仕組みだ。
「建て替え自体がまだ全国的に少ないのですが、４０件以上の申し込みがあります」（高齢者住宅財団）
男性はこの制度を利用した「第１号」。現在住んでいるマンションを担保に１０００万円の融資を受けた。毎月約２万円の金利を払うことで、建て替え以前より２０平方メートル以上広い、７５平方メートルの３ＬＤＫの新築マンションに住むことができた。
このマンション建て替えのアドバイザーだった不動産会社「ラプロス」（福岡市）の樋口繁樹社長は、言う。
「東京都内では地価が比較的安定しているため、建て替えの際に増床して販売しても、従前の居住者は少ない費用負担で済む。しかし、多くの地方都市ではいまだに地価の下落傾向が続いている。こうした高齢者向けの融資制度は、今後も欠かせないと思います」
自宅不動産を担保に生活資金などを借り、死亡時に不動産を売却して資金を返す。この仕組みを「リバース・モーゲージ（逆抵当融資）」といい、最近注目を集めている。公庫の高齢者返済特例制度もその一種だ。
そもそもリバース・モーゲージが日本で初めて導入されたのは１９８１年。東京都武蔵野市が独自に行った。以来、ほかの自治体や金融機関も導入したが、
「バブル崩壊による不動産価格の下落で、担保割れが続出し、新規申し込みをやめた金融機関が多かったんです」（大手銀行関係者）
ところがこの数年、東京都心部を中心に地価の下落傾向に歯止めがかかったのをきっかけに、再導入を検討する金融機関も現れた。
◆富裕層を狙った中央三井の商品
中央三井信託銀行は三井住友海上火災保険と提携して、今月からリバース・モーゲージの取り扱いを始める。
広報担当者は言う。
「年金不安から私的年金を必要とする声が大きいうえに、０３年の合計特殊出生率１．２９が示すとおり、今後は自宅を相続する人がいないケースも増えると予想される。長年築き上げた資産を活用して現金を生むトレンドは、今後普及するのではないでしょうか」
もっとも、リバース・モーゲージでは、長生きするほど融資額が増えるリスクが銀行側にある。
中央三井信託では、融資対象を６５歳から８０歳までに限定。事前に保険料を払い込めば、８０歳以降は任意加入の終身年金に切り替えることもできる。資金使途は原則自由で、年間１００万円以上の融資を予定しているが、利用者は東京・大阪・名古屋の三大都市圏の一戸建て所有者に限定。不動産評価額は１億円程度を想定しているというから、富裕層向けといっていい。
このほか、住宅メーカーの旭化成ホームズやトヨタホームでも、リバース・モーゲージ型の生活資金の融資プランを提供しているが、自社物件を購入した人のみが対象だ。
では、自治体はどうか。
ほとんどは市区町村の社会福祉協議会が窓口になって、金融機関を斡旋する方式だ。融資条件は不動産評価額に多少のばらつきがあるものの、金利は長期か短期のプライムレートに準じており、かなり低利だ。
だが、こうした自治体独自のリバース・モーゲージは縮小傾向にある。
「運用をやめ、県の制度へ移行した」（神奈川県藤沢市など）
「新規募集は中止。都の制度を利用してもらうようにしている」（東京都練馬区、同台東区）
厚生労働省は０２年１２月、全国の都道府県社会福祉協議会に対して「長期生活支援資金制度」の導入を指示したため、都道府県の社会福祉協議会が主導する制度に一本化する市区町村が増えたのだ。そのかわりにリバース・モーゲージ制度は全国的に広がり、現在、群馬と広島をのぞく４５都道府県で実施されている。
制度の中身は全国共通だ。自宅不動産を担保に生活資金（月３０万円以内）を貸し出す。融資対象は、配偶者または親以外の同居人がいない６５歳以上の世帯で、不動産に抵当権などが設定されていない一戸建て所有者になっている。
「所得は市区町村民税が非課税程度となる世帯が対象」（厚労省地域福祉課）
◆今の高齢者より若い世代に必要
利子は年利３％または長期プライムレート（現在は年１．５５％）のいずれか低いほう。連帯保証人が必要になる。
「不動産の評価額は１５００万円程度を目安としていますが、年金収入があって、補完的な利用を考えている場合は、１０００万円程度でも
今の高齢者より若い世代に必要貸し出すこともある」（同）
リバース・モーゲージに詳しい価値総合研究所の主任研究員、小沢理市郎氏はこう指摘する。
「厚生労働省や自治体のリバース・モーゲージは福祉政策の一環なので、『生活保護を受けるほど苦しくないが、年金だけでは生活がかなり厳しい』といった人が対象。一方、民間のプランは富裕層向けです。普通の年金生活者に適した制度が確立されているとは言い難いのが現状です」
だが、個人向け不動産コンサルタント「さくら事務所」の長嶋修代表はこう指摘する。
「年金不安を考えれば、いまの高齢者よりも、若い世代のほうが、リバース・モーゲージのような制度が必要になる。将来的にはこのような制度も活用しないと、老後資金は厳しい。やはりリバース・モーゲージ制度の利用を想定した住宅選びが必要になると思います」
長嶋氏は、資産価値の落ちにくい住宅を購入するため、こうアドバイスする。
「建物自体の耐久性、耐用年数はもちろんですが、世の中の需要に応じて間取りが自由に変えられる『可変性』が重要。どんなにおしゃれで高額な建材や内装を使っていても、使いづらければ資産価値は下がりやすいのです」
現在、新築住宅は年間１２０万戸のペースで供給されているが、中古住宅は年間１５万戸程度しか取引されていない。
「毎年１００万戸以上は空き家か、取り壊されているのです。空き家だらけでスラム化するような住宅街では、資産価値は下がりやすい。不動産の評価額を決めるにあたっては、地域の街並み全体の評価も大事。相場が多少高くても、成熟した街ほど資産価値は落ちにくい。目先の物件価格の安さにとらわれず、しっかり物件と周辺環境を見極めることが大切です」（長嶋氏）
（週刊朝日・佐々木広人）
